Доступ к деньгам покупателей до окончания стройки — возврат в прошлое

Зампред ЦБ Ольга Полякова — Рѕ рисках новых пирамид, отказах застройщикам РІ кредитах Рё проектном финансировании строек

Центробанк выступил против введения механизма поэтапного раскрытия СЌРєСЃСЂРѕСѓ-счетов для застройщиков РґРѕ передачи ключей покупателям. Регулятор считает, что это несет РІ себе СЂРёСЃРєРё появления новых пирамид Рё возвращает отрасль РІ «РЅРµ самое лучшее прошлое». РћР± этом РІ интервью «Р˜Р·РІРµСЃС‚РёСЏРј» рассказала заместитель председателя Банка Р РѕСЃСЃРёРё Ольга Полякова. Р’Рѕ время беседы РѕРЅР° сообщила, какие еще изменения готовятся РІ рамках реформы, почему банки отказывают застройщикам РІ кредитах Рё РґРѕ какого СѓСЂРѕРІРЅСЏ РјРѕРіСѓС‚ дойти процентные ставки РїСЂРё использовании РЅРѕРІРѕРіРѕ механизма.

— Р’ прошлом месяце активизировались застройщики, которые считают необходимым ввести механизм, позволяющий РёРј получать средства РЅРµ РЅР° стадии передачи ключей покупателю, Р° РїРѕ мере завершения этапов строительства. Минстрой выступает Р·Р° эту меру, Р° ЦБ РїРѕ-прежнему РЅРµ поддерживает?

— РњС‹ считаем, что РїРѕРєР° это преждевременно. Цель перехода РЅР° проектное финансирование СЃ использованием счетов СЌСЃРєСЂРѕСѓ — защитить интересы граждан. И существующий механизм это предусматривает. Открываться СЌСЃРєСЂРѕСѓ-счет может только РІ банке СЃ определенным рейтингом, средства застрахованы Рё Р±СѓРґСѓС‚ перечислены застройщику после передачи ключей покупателям. Р’С‹ можете быть СЃРїРѕРєРѕР№РЅС‹, что ваши деньги целы, Рё РІС‹ получили тот РїСЂРѕРґСѓРєС‚, Р·Р° который перечислили эти деньги.

Со временем можно будет посмотреть на целесообразность механизма поэтапного раскрытия. Но я думаю, что к этому вопросу можно будет возвращаться не раньше, чем через два года, когда мы наработаем практику, поймем, как работает механизм, насколько быстро застройщики реализуют проект, нет ли здесь проблем.

В самом механизме поэтапного раскрытия счетов эскроу заложены определенные сложности. Нужно понимать, на каком этапе можно раскрывать счета и часть денежных средств перечислять застройщику. Кто-то должен определить эти критерии. Банк должен будет тогда контролировать, что они были соблюдены, определенный этап строительства пройден. Процесс администрирования этого механизма тоже будет стоить денег, поэтому не приведет к достаточно серьезной экономии.

Я слышала от многих застройщиков, что они хотят использовать эти средства не только на погашение уже выданного кредита, но и для строительства других объектов. Чем это отличается от того, что мы имели раньше?

— Проще РіРѕРІРѕСЂСЏ, РѕС‚ «СЃС‚роительства» пирамид? Подобный механизм делает реформу СЃ проектным финансированием бессмысленной, разве РЅРµ так?

— Это полностью противоречит механизму, предусмотренному 214-ФЗ, Рё будет РІ какой-то степени возвратом РІ РЅРµ самое лучшее прошлое.

Банки вместо дольщиков

— Как РІС‹ оцениваете первые результаты реформы? Оказался ли банковский сектор готов Рє ней? Какова последняя статистика?

— Р’ целом первые результаты можно считать положительными — новая схема проектного финансирования СЃ использованием счетов СЌСЃРєСЂРѕСѓ активно развивается. РўРѕ, что реформа строительной отрасли назрела, было понятно — зачастую финансирование было непрозрачным, СЂСЏРґ застройщиков использовал так называемый котловой метод.

Что касается нового механизма финансирования, сегодня 94 банка отвечают установленным правительством критериям и имеют право открывать счета для застройщиков, счета эскроу для физических лиц. Они же могут являться основными кредиторами для застройщиков.

— РќРѕ ведь РЅРµ РІСЃРµ уполномоченные банки начали работу СЃ счетами СЌСЃРєСЂРѕСѓ?

— Да, действительно РЅРµ Сѓ всех 94 банков бизнес-модели предусматривают кредитование строительного сектора. РќР° сегодняшний день 38 кредитных организаций подтвердили, что готовы работать СЃ застройщиками, обладают соответствующими компетенциями, инфраструктура настроена РЅР° взаимодействие СЃ застройщиками. Этого количества банков Рё РёС… запаса капитала сегодня достаточно, чтобы обеспечить финансирование. РќРѕ надо учитывать, что есть Рё сдерживающие факторы, которые РЅРµ позволят кредитным организациям принять положительное решение Рѕ кредитовании застройщика. Р’ первую очередь это негативная деловая репутация Рё плохое финансовое состояние компании.

Наш мониторинг процесса перехода на проектное финансирование показывает, что на конец ноября было открыто около 27 тыс. счетов эскроу, на них депонировано более 80 млрд рублей денежных средств и 80% приходится на один крупнейший банк.

Уже есть проекты, по которым раскрыты счета эскроу, таких около тысячи, и 1,6 млрд рублей уже перечислены на счета застройщиков в погашение кредита.

— Рђ сколько кредитов застройщикам одобрено?

— РќР° сегодняшний день уже одобрено кредитных линий РЅР° общую СЃСѓРјРјСѓ 682 млрд рублей, заключено 542 кредитных РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°. Отмечу, что 682 миллиарда — это величина, практически соответствующая объему кредитов, которые РґРѕ перехода РЅР° проектное финансирование были выданы строительному сектору РЅР° возведение жилой недвижимости. Напомню, раньше РІ строительство жилья было вложено РїРѕСЂСЏРґРєР° 4 трлн рублей, РёР· РЅРёС… 650 млрд рублей — средства кредитных организаций, 400 млрд рублей — собственные средства застройщиков. Р’СЃС‘ остальное — средства дольщиков. Сейчас соотношение постепенно будет меняться.

— Почему банки отказывают РІ кредитах?

— Причины разные. Самая частая — почти 65% отказов — непредставление застройщиком надлежащего пакета документов. Более трети отказов — несоответствие проекта кредитной политике банка. Кредитная организация смотрит, какое количество проектов построил застройщик, были ли Сѓ него проблемы РІ С…РѕРґРµ строительства, есть ли претензии СЃРѕ стороны заказчиков Рё подрядчиков, РЅРµ судится ли РѕРЅ СЃ кем-то.

Есть также отказы по инициативе самих застройщиков. И самая значительная доля приходится на тех, у кого проект, как оказалось, соответствует критериям завершения работ без перехода на эскроу. Кроме того, надо учитывать, что у застройщика есть право подать заявки в несколько банков, чтобы выбрать наиболее выгодные условия. При этом он может попасть в число отказников в одной кредитной организации, а в другой войти в список застройщиков, получивших кредит.

— Сейчас обсуждается РІРѕРїСЂРѕСЃ создания единого исчерпывающего перечня документов, которые застройщики должны предоставлять для получения проектного финансирования. Как РІС‹ относитесь Рє этой идее?

— Банк Р РѕСЃСЃРёРё постоянно РїСЂРѕРІРѕРґРёС‚ консультации СЃ кредитными организациями, РІ том числе обсуждается Рё эта тема. РњС‹ РЅР° текущий момент считаем, что установление единого исчерпывающего перечня документов может стать сдерживающим фактором для кредитования застройщиков. Ведь разным банкам РІ соответствии СЃ РёС… кредитной политикой РјРѕРіСѓС‚ потребоваться разные документы. И если банк РЅРµ получит нужные ему документы, РЅРµ входящие РІ исчерпывающий СЃРїРёСЃРѕРє, скорее всего, РѕРЅ РЅРµ станет принимать РЅР° себя СЂРёСЃРє Рё просто откажет РІ финансировании.

Страхование рисков

— РќР° СЌСЃРєСЂРѕСѓ-счетах 80 млрд рублей, Р° кредитных линий одобрено РЅР° 682 млрд. Банки берут РЅР° себя СЂРёСЃРє РїРѕ застройщикам?

— Да. РЈ банков постепенно будет увеличиваться объем кредитного СЂРёСЃРєР° РЅР° строительную отрасль, Рё поэтому очень важным становится РІРѕРїСЂРѕСЃ оценки этих СЂРёСЃРєРѕРІ РЅР° этапе принятия решения Рѕ предоставлении кредитов.

— И банк, естественно, закладывает СЃРІРѕРё СЂРёСЃРєРё РІ процентную ставку?

— Безусловно. РћРЅ РЅРµ может этого РЅРµ закладывать — банк должен страховать СЃРІРѕРё СЂРёСЃРєРё, создавать резервы РїРѕРґ возможные потери РїРѕ выданным ссудам.

— Какова ставка РїРѕ кредитам для застройщиков?

— Первоначальная рыночная ставка может составлять РїРѕСЂСЏРґРєР° 12–13%, РЅРѕ РїРѕ мере поступления денежных средств РЅР° счета СЌСЃРєСЂРѕСѓ РѕРЅР° снижается. Средняя ставка РЅР° всем жизненном цикле кредита может достигать РЅРёР·РєРѕРіРѕ СѓСЂРѕРІРЅСЏ, сегодня — РѕС‚ 5 РґРѕ 7%. Если уровень покрытия заемных средств деньгами РЅР° счетах СЌСЃРєСЂРѕСѓ выше 100%, СЃ чем РјС‹ уже сталкиваемся РІ СЂСЏРґРµ случаев Рё РІРёРґРёРј РЅР° конкретных примерах, то ставка может быть Рё 1%, Рё ниже. Этот механизм достаточно выгоден для застройщиков, которые готовы работать без котлового метода Рё имеют финансовые модели РІ РѕСЃРЅРѕРІРµ своего бизнеса. РџСЂРё этом сейчас застройщик заинтересован РІ том, чтобы сдать объект вовремя Рё скорее получить средства покупателей СЃРѕ счетов СЌСЃРєСЂРѕСѓ.

— РњРЅРѕРіРёРµ компании жалуются, что банки рассматривают заявки дольше рекомендованных 45 дней. Планируете урегулировать эту проблему?

— Р’ определенной степени уже регулируем, установив 45 дней РІ рекомендациях, которые РјС‹ подготовили вместе СЃ Минстроем Рё ДОМ.Р Р¤. РњС‹ осуществляем мониторинг, еженедельно получаем данные РїРѕ количеству поступивших Рё рассматриваемых заявок, РїРѕ количеству отказов Рё РїРѕ РёС… причинам. И уже РІРёРґРёРј изменение пропорций. Если РІ начале процесса перехода РЅР° новый механизм финансирования примерно 70% заявок были РЅР° стадии рассмотрения, то сейчас 70% уже рассмотрены. РџРѕ срокам статистика разная. Есть банки, которые рассматривают заявки Р·Р° 20 дней, то есть Р·Р° минимальное время для оценки кредитоспособности проекта. Р’ некоторых кредитных организациях СЃСЂРѕРєРё достигают 60–70 дней.

Донастройка реформы

— Даже Минстрой признавал, что РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ проектным финансированием цены РјРѕРіСѓС‚ вырасти РґРѕ 30%.

— Стоимость диктует СЃРїСЂРѕСЃ. Цены начали расти РґРѕ перехода РЅР° проектное финансирование. РџСЂРё этом официальная статистика РіРѕРІРѕСЂРёС‚ Рѕ незначительном росте цен РЅР° жилье РІ третьем квартале текущего РіРѕРґР°.

— Сбербанк недавно заявил, что для покупателей жилья Сѓ застройщиков, которые открыли СЌСЃРєСЂРѕСѓ-счета РІ этой организации, будет устанавливаться льготная ставка РїРѕ ипотеке. Нет ли Сѓ вас информации РїРѕ РґСЂСѓРіРёРј банкам? Может регулятор порекомендует Рё РёРј ввести такую же схему?

— РЈ банков есть возможность Рё право принимать подобные решения, крупнейший банк его РїСЂРёРЅСЏР». РџРѕ РґСЂСѓРіРёРј организациям информации нет, РЅРѕ РјС‹ уже наблюдаем, что развивается конкуренция Р·Р° хорошего застройщика. Безусловно, вместе СЃ застройщиками РІ банки Р±СѓРґСѓС‚ приходить Рё покупатели жилья, которые Р±СѓРґСѓС‚ нуждаться РІ ипотечных кредитах. РќРµ исключено, что Рё РґСЂСѓРіРёРµ кредитные организации для повышения конкурентных преимуществ тоже РїРѕР№РґСѓС‚ РЅР° такой шаг.

— Есть ли оценки СЃ учетом развивающейся конкуренции, РґРѕ какого СѓСЂРѕРІРЅСЏ РјРѕРіСѓС‚ упасть ставки РїРѕ ипотеке?

— Национальный проект Рё паспорт проекта «Р–илье Рё городская среда» предусматривает, что ипотечная ставка должна прийти Рє СѓСЂРѕРІРЅСЋ РЅРµ выше 8% годовых. Рынок самостоятельно определяет стоимость кредитных ресурсов — ЦБ РЅРµ диктует процентные ставки, Рё РїСЂРѕРіРЅРѕР· РјС‹ РЅРµ делаем. РќРѕ достижение 8% реалистично уже сейчас.

— Время прошло, опыт получен, Рё РІРёРґРЅС‹, может быть, недостатки РЅРѕРІРѕРіРѕ механизма финансирования долевого строительства. Есть планы что-то усовершенствовать, изменить? Р’РёРґРЅС‹ ли слабые места, которые напрашиваются РЅР° то, чтобы РёС… скорректировали?

— РњРЅРµ кажется, слабые места, которые были, уже закрыты внесенными изменениями РІ закон. Сейчас идет тонкая настройка.

В частности, Банк России поддержал поправки в Налоговый кодекс, по которым на период, когда по условиям договора банк начисляет, но не получает проценты по кредиту, он уплачивает налог на прибыль в конце срока кредитования.

Рассматривается вопрос о введении иммунитета расчетных счетов застройщика, имеющих целевое использование, к исполнительным документам; а также о возможности использовать новый механизм региональными и муниципальными властями для расселения ветхого жилья.

— РЇ понимаю, что сейчас интересы дольщиков защищены РЅРѕРІРѕР№ системой финансирования Рё системой страхования вкладов. РќРѕ РІСЃС‘ же, как покупателю понять, что застройщик надежный, РґРѕРј строится Рё будет сдан РІ СЃСЂРѕРє? Ведь время СѓС…РѕРґРёС‚, деньги обесцениваются Рё опять проходить весь путь РЅРµ хочется.

— РџСЂРё переходе РЅР° проектное финансирование появился источник информации для потребителей, застройщиков, банков, контролирующих органов — для всех заинтересованных лиц, РєРѕРјСѓ необходимо знать, РіРґРµ какой РґРѕРј строится, РІ каком состоянии находится строительство, РЅР° каком этапе, насколько это соответствует этапам, которые заложены РІ проектной документации, кто строит, какая репутация Сѓ этого застройщика, Р·Р° счет чего РѕРЅ финансируется. Этот источник — Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), ее ведет корпорация ДОМ.Р Р¤. РњС‹ также пользуемся этой системой, РєРѕРіРґР° нам необходимо получить информацию Рѕ С…РѕРґРµ строительства объекта.

Автор: Анна Каледина

Известия, 04.12.2019